Wyższa zdolność kredytowa dla korzystających z bezpiecznego kredytu 2%

Od lipca 2023 roku obowiązują rozwiązania określane mianem bezpiecznego kredytu 2% dotyczące nabywania pierwszego mieszkania przez określone kategorie podmiotów. Znaczna część banków w swojej ofercie przewidziała taki produkt, choć są także takie podmioty, które nie zdecydowały się na jego wprowadzenie. Nowe regulacje nie oznaczają jednak, że każdy chcący nabyć własną pierwszą nieruchomość otrzyma taki kredyt, nadal bowiem wymagana jest do tego zdolność kredytowa. W związku z tym przedstawiamy, jak wygląda sytuacja zdolności kredytowej przy bezpiecznym kredycie 2% oraz to, czy kredytobiorca może w tej sytuacji liczyć na wyższą zdolność kredytową. 

Przesłanki do uzyskania bezpiecznego kredytu 2%

Bezpieczny kredyt 2% może być udzielony, gdy:

• w dniu jego udzielenia kredytobiorca nie posiada i przed tym dniem nie posiadał prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawa takiego nie posiada i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie posiadała osoba prowadząca z nim wspólnie to gospodarstwo oraz

• w dniu jego udzielenia kredytobiorcy nie przysługuje i przed tym dniem nie przysługiwało spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego ani jeżeli prawo takie nie przysługuje i w okresie pozostawania w gospodarstwie domowym kredytobiorcy nie przysługiwało osobie prowadzącej z nim wspólnie to gospodarstwo domowe oraz

• w dniu złożenia wniosku o jego udzielenie kredytobiorca nie ukończył 45 lat.

Poza tym z bezpiecznego kredytu może skorzystać także kredytobiorca, jeżeli on i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe łącznie posiadają albo posiadali nabyte w drodze dziedziczenia prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy lub prawo własności nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego wydanej w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu bądź co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%.

Z bezpiecznego kredytu skorzysta także kredytobiorca lub osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, którzy posiadali nie więcej niż jedno spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabyte w drodze dziedziczenia lub darowizny, które zostało przez nich zbyte przed ukończeniem 18 lat.

Kredytobiorca i osoba prowadząca z nim wspólnie gospodarstwo domowe, którym łącznie przysługuje albo przysługiwało nabyte w drodze dziedziczenia spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego w udziale nie wyższym niż 50%, jeżeli nie zamieszkują w tym lokalu albo domu od co najmniej 12 miesięcy, lub spółdzielcze prawo do nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wyłączonego z użytkowania na podstawie decyzji organu nadzoru budowlanego wydanej w związku z katastrofą budowlaną lub ze skutkami powodzi, wiatru, osunięcia ziemi lub działania innego żywiołu, lub co najmniej 12 miesięcy przed dniem złożenia wniosku o udzielenie bezpiecznego kredytu 2%, również kwalifikowani są jako podmioty spełniające warunki do udzielenia bezpiecznego kredytu 2%.

Kwota kredytu i wysokość dopłat

Kwota bezpiecznego kredytu 2% nie może być wyższa niż 500 tys. zł w przypadku singli albo 600 tys. zł w przypadku, gdy kredytobiorca prowadzi gospodarstwo wspólnie z małżonkiem lub gdy w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy wchodzi co najmniej 1 dziecko.

Wygaśnięcie dopłat przy bezpiecznym kredycie 2%

Pamiętać należy, że dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia następujących zdarzeń:

1. gdy kredytobiorca został prawomocnie skazany za przestępstwo wyłudzenia kredytu popełnione w związku z udzieleniem bezpiecznego kredytu 2%;

2. gdy w terminie 24 miesięcy od dnia zgłoszenia zakończenia budowy domu jednorodzinnego, nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, nabycia spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego z wykorzystaniem środków bezpiecznego kredytu 2%, kredytobiorca nie rozpoczął w tym lokalu albo domu prowadzenia gospodarstwa domowego;

3. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca zbył prawo własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego nabytego albo wybudowanego z wykorzystaniem środków bezpiecznego kredytu 2%, z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej oraz zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców;

4. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca zbył spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, nabyte z wykorzystaniem środków bezpiecznego kredytu 2%, z wyłączeniem zbycia na rzecz drugiego z kredytobiorców;

5. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca zmienił sposób użytkowania lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych;

6. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca nabył prawo własności innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego albo nabył spółdzielcze prawo do innego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, chyba że prawo to nabył w drodze dziedziczenia;

7. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca wynajął lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny lub jego część innej osobie lub użyczył tego lokalu albo domu innej osobie;

8. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca zaprzestał na okres co najmniej 12 miesięcy prowadzenia gospodarstwa domowego w lokalu mieszkalnym albo domu jednorodzinnym;

9. gdy w okresie przysługiwania dopłat do rat bezpiecznego kredytu 2% kredytobiorca udostępnił do zamieszkiwania lub wspólnego z nim prowadzenia gospodarstwa domowego lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny osobie, która w okresie 12 miesięcy przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2% prowadziła z tym kredytobiorcą wspólnie gospodarstwo domowe albo będąc drugim rodzicem dziecka kredytobiorcy urodzonego albo przysposobionego przez kredytobiorcę przed dniem udzielenia bezpiecznego kredytu 2% nie prowadziła gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą – a prowadzenie przez tę osobę gospodarstwa domowego wspólnie z kredytobiorcą w dniu udzielenia bezpiecznego kredytu 2% oznaczałoby naruszenie warunku co do posiadania prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;

10. gdy w stosunku do kredytobiorcy ogłoszono upadłość;

11. gdy stroną umowy bezpiecznego kredytu 2% przestał być kredytobiorca, który w dniu udzielenia tego kredytu jako jedyny spełniał warunek związany z wiekiem z wyjątkiem przypadku, gdy zdarzenie to nastąpiło w wyniku śmierci tego kredytobiorcy;

12. gdy dokonano przedterminowej spłaty części bezpiecznego kredytu 2%, chyba że spłaty takiej dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu lub spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją, lub łączna wysokość tej spłaty i wniesionego wkładu własnego kredytobiorcy nie przekroczyła kwoty 200 000 lub łączna wysokość tej spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty tego kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu;

13. gdy nastąpiła zmiana sposobu oprocentowania kredytu ze stałego na zmienne.

Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego a kredyt hipoteczny

Kredytobiorcy w każdym wypadku powinni wiedzieć, że w przypadku każdego kredytu hipotecznego ważnym aktem jest rekomendacja S Komisji Nadzoru finansowego, czyli zbiór zaleceń wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego dla banków w zakresie dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych. W rekomendacji S znajdują się zasady dotyczące obliczania przez bank zdolności kredytowej, wysokości wkładu własnego i ubezpieczenia. Rekomendacja S podlega zmianom stosownie do aktualnej sytuacji, przy czym po każdej z takich zmian banki muszą dostosować stosowaną praktykę przy udzielaniu kredytów hipotecznych do określonych rekomendacji zmian. 

Zmiana rekomendacji S Komisji Nadzoru Bankowego a bezpieczny kredyt 2%

19 czerwca 2023 roku Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła nowelizację rekomendacji S dotyczącej dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie. Zmiany dotyczą uwzględnienia gwarantowanego kredytu mieszkaniowego objętego programem rządowym i uwzględnienia kredytu mieszkaniowego objętego rządowym programem dopłat do oprocentowania. Poza tym zmiany dotyczą bufora na wzrost stóp procentowych uwzględnianego w procesie wyznaczania zdolności kredytowej klienta, wprowadzenia nowych oczekiwań co do uwzględniania modeli szacujących ryzyko przedterminowych spłat kredytów (prepayment models) oraz wprowadzenia nowych oczekiwań względem informacji o ryzykach związanych z kredytem hipotecznym, które powinny być przekazywane klientom.

Wskazać należy, że rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego określa bufory stosowane przy wyliczaniu zdolności kredytowej. W 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego określiła wysokość bufora na poziomie 5 punktów procentowych, a następnie w lutym 2023 roku poluzowano rekomendację w tym zakresie dla kredytów hipotecznych o okresowo stałej stopie procentowej, dla których bufor ostrożnościowy wynosi 2,5%, a dla kredytów o oprocentowaniu zmiennym bufor powinien być odpowiednio wyższy. 

Przykład 1. 

Na jaką orientacyjnie zdolność kredytową może liczyć bezdzietne małżeństwo, którego miesięczny dochód netto wynosi 8 tys. zł i które nie ma innych zobowiązań kredytowych, a chce kupić nieruchomość za 500 tys. zł? 

Wedle orientacyjnych wyliczeń małżeństwo to może otrzymać maksymalny kredyt w wysokości 335 tys. zł. Jednak wartość ta jest symulacyjna, zdolność kredytowa uzależniona jest bowiem od wielu czynników, w tym korzystania z bezpiecznego kredytu 2% i związanych z tym innych niż standardowe buforów wyliczania zdolności kredytowej, dlatego oferta konkretnego banku w przypadku bezpiecznego kredytu 2% może okazać się zupełnie inna.

Podsumowanie - wyższa zdolność kredytowa dla korzystających z bezpiecznego kredytu 2%

Podsumowując, w związku z rekomendacją Komisji Nadzoru Finansowego osoby spełniające warunki do uzyskania bezpiecznego kredytu 2% mogą liczyć na wyższą zdolność kredytową niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego. Przy czym nie sposób zapomnieć, że choćby zdolność kredytowa była wyższa, to kwota bezpiecznego kredytu nie może przekroczyć 500 tys. zł w przypadku singla i 600 tys. zł w przypadku osoby prowadzącej gospodarstwo domowe z małżonkiem lub co najmniej 1 dzieckiem.