Darowizna nieruchomości na rzecz dziecka - co musisz wiedzieć?
Darowizna może zostać dokonana na rzecz każdej osoby bez względu na jej wiek. Problematyczna może okazać się jednak darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką. O ile nie ulega wątpliwości, że nieruchomość może zostać darowana mimo ustanowienia hipoteki, o tyle nie zawsze taka darowizna będzie możliwa bez dopełnienia dodatkowych formalności. Poniżej wyjaśniamy, czy możliwa jest darowizna nieruchomości na rzecz dziecka.
Na czym polega darowizna?
Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.
Ponadto przepisy Kodeksu cywilnego przyznają darczyńcy prawo do nałożenia na obdarowanego obowiązku określonego działania lub zaniechania.
Oświadczenie darczyńcy dotyczące darowizny powinno być złożone w formie aktu notarialnego.
Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione.
Hipoteka na nieruchomości
Hipoteka ustanawiana jest w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego. Hipoteka pozwala wierzycielowi dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.
Darowizna nieruchomości obciążonej hipoteką
Może się zdarzyć sytuacja, kiedy właściciel nieruchomości, która jest obciążona hipoteką, będzie chciał ją podarować innej osobie. W tej sytuacji w przypadku osób pełnoletnich nie ma żadnych dodatkowych wymogów. Konieczne jest jedynie zawarcie umowy darowizny w formie aktu notarialnego. W przypadku małoletnich obdarowanych sytuacja nie jest już taka prosta.
Zgodnie z przepisami Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego rodzice obowiązani są sprawować z należytą starannością zarząd majątkiem dziecka pozostającego pod ich władzą rodzicielską. Nie mogą jednak bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Jak wskazano w wyroku Sądu Najwyższego z 16 listopada 1982 roku (sygn. akt I CR 234/82), reprezentacja rodzica w sprawach majątkowych dziecka, jeśli obejmuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymaga umocowania udzielonego przez sąd opiekuńczy. Orzecznictwo sądów powszechnych wskazuje, jak interpretować pojęcie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu. Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie VI Wydział Rodzinny i Nieletnich w postanowieniu z 23 października 2018 roku (sygn. VI Nsm 936/18) wyjaśnił, że: „[…] za czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu należy uznać czynności bezpośrednio rozporządzające (rzeczowe) lub zobowiązujące do rozporządzenia (obligacyjne), a dotyczące zbycia substancji majątku, obciążenia go prawami rzeczowymi ograniczonymi lub zmiany jego przeznaczenia. Miernikiem czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu jest ciężar gatunkowy dokonywanej czynności, jej skutki w sferze majątku małoletniego, wartości przedmiotu danej czynności oraz szeroko pojęte dobro dziecka i ochrona jego interesów życiowych. Sąd opiekuńczy przy wydawaniu zezwolenia w wymienionych sprawach nie może ograniczać się do kontroli formalnej legalności działalności rodziców, lecz powinien badać każdą sprawę także pod względem celowości gospodarczej i korzyści osiąganej dla dobra dziecka. Zezwolenie powinno w swej treści obejmować wszystkie istotne elementy danej czynności (essentialia negotii). W razie zamieszczenia klauzul dodatkowych są one bezwzględnie wiążące, a ich naruszenie może spowodować nieważność całej czynności. Konsekwencją braku zezwolenia Sądu opiekuńczego z art. 101 § 3 kro jest nieważność dokonanej czynności (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej SN z 30 kwietnia 1977 roku, III CZP 73/76 – OSNCP z 1978 roku, nr 2, poz. 19)”.
Gdyby jednak nieruchomość, którą darczyńca zamierza darować dziecku, była obciążona hipoteką, konieczne będzie wcześniejsze uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na dokonanie takiej czynności na rzecz małoletniego obdarowanego.
Przykład 1.
Czy pani Hanna może darować swojej 8-letniej wnuczce Helenie działkę, która jest wolna od obciążeń? W tym przypadku nie ma przeciwwskazań do tego, aby taką darowiznę uczynić.
Przykład 2.
Czy pan Władysław może podarować swojej 16-letniej wnuczce Joannie mieszkanie, które w księdze wieczystej ma ustanowioną hipotekę? W tej sytuacji darowizna będzie dopuszczalna, jeśli zgodzi się na to sąd opiekuńczy. W przeciwnym wypadku czynność darowizny będzie nieważna.
Uzyskanie zgody sądu opiekuńczego na dokonanie darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką
Uzyskanie przez rodziców zgody sądu opiekuńczego na dokonanie darowizny nieruchomości obciążonej hipoteką na rzecz małoletniego wymaga złożenia pisemnego wniosku do sądu opiekuńczego właściwego dla miejsca zamieszkania małoletniego dziecka, a w przypadku braku miejsca zamieszkania odpowiedni jest sąd opiekuńczy miejsca pobytu dziecka. Jeżeli i na tej podstawie nie da się ustalić sądu właściwego, wówczas takim sądem jest Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy.
Obligatoryjnymi elementami wniosku są:
- elementy pisma procesowego, tj.: oznaczenie stron i sądu, rodzaju pisma, osnowa pisma lub oświadczenia, wskazanie faktów i dowodów na ich wykazanie, podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika, wymienienie załączników, oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby, adresy stron i pełnomocników, numer PESEL, ewentualnie również NIP, KRS, odpowiednia liczba odpisów;
- określenie żądania, czyli wyrażenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu;
- wskazanie faktów, na których wnioskodawca opiera swoje żądanie;
- informacja o podjęciu próby mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu;
- uzasadnienie właściwości sądu.
Odwołanie darowizny uczynionej na rzecz małoletniego obdarowanego
W przypadku darowizny na rzecz małoletniego również dopuszczalne jest jej odwołanie, które może nastąpić:
- przed jej wykonaniem,
- po jej wykonaniu.
Darczyńca może odwołać darowiznę jeszcze niewykonaną, jeżeli po zawarciu umowy jego stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania odpowiednio do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.
Po wykonaniu darowizny darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. W takim przypadku zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.
Zwolnienie z podatku w przypadku darowizny na rzecz małoletniego
Należy pamiętać, że prawo przewiduje zwolnienia z podatku w przypadku darowizny, które będą dotyczyć także małoletniego.
- kwoty 36 120 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
- kwoty 27 090 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
- kwoty 5733 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Do I grupy podatkowej zalicza się następujące osoby: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów.
Do II grupy podatkowej zalicza się następujące osoby: zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych.
Do III grupy podatkowej zalicza się innych nabywców.
W przypadku kwalifikacji do danej grupy podatkowej za rodziców uważa się również przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich zstępnych.
Zstępnymi na gruncie ustawy o podatku od darowizn i spadku są osoby, które przebywają lub przebywały w rodzinie zastępczej, w rodzinnym domu dziecka, w placówce opiekuńczo-wychowawczej lub w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej, a za wstępnych także odpowiednio osoby tworzące rodzinę zastępczą, prowadzące rodzinny dom dziecka lub pracujące z dziećmi w placówce opiekuńczo-wychowawczej bądź w regionalnej placówce opiekuńczo-terapeutycznej.
- zgłoszone zostanie nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, którym jest dzień złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego, a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy dzień spełnienia przyrzeczonego świadczenia, a gdy ze względu na przedmiot darowizny przepisy wymagają szczególnej formy dla oświadczeń obu stron, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia takich oświadczeń;
- w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia darczyńcy są środki pieniężne, a ich wartość doliczona do wartości majątku nabytego dotychczas od tej samej osoby w roku, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, i w okresie 5 lat poprzedzających ten rok przekracza kwotę 36 120 zł, udokumentują ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.
W przypadku niespełnienia warunków nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.
Darowizna nieruchomości na rzecz dziecka - podsumowanie
Podsumowując, można podarować dziecku, które nie jest pełnoletnie nieruchomość obciążoną hipoteką pod warunkiem, że zgodzi się na to sąd opiekuńczy. W przeciwnym wypadku taka czynność będzie nieważna.
