Wejście na nieruchomość sąsiada w czasie budowy - kiedy jest dozwolone?

Prawo własności stanowi jedno z najważniejszych uprawnień obywatelskich. Jest ono silnie chronione przez prawo i powinno być rygorystycznie przestrzegane przez każdego. W końcu prawo to jest jednym z filarów demokratyczniej gospodarki wolnorynkowej. Nie zawsze jednak pełne poszanowanie cudzej własności będzie możliwe. Są takie sytuacje, kiedy skorzystanie z czyjejś rzeczy może być nieodzowne. Takie przypadki występują szczególnie w trakcie procesów budowlanych, kiedy nieruchomości sąsiadujące z trwającą inwestycją są narażone na różnorakie naruszenia ze strony podmiotów wykonujących prace budowlane. Kiedy zatem legalne jest wejście na nieruchomość sąsiada? Jak tego dokonać, aby nie mieć z tego tytułu nieprzyjemności?

Wejście na nieruchomość sąsiada – zakaz samowolki

Nie jest niczym niezwykłym, że w trakcie prac przygotowawczych lub robót budowlanych inwestor zostaje czasem zmuszony wejść na sąsiednią nieruchomość gruntową lub do sąsiedniego budynku bądź lokalu. W takich sytuacjach przepis art. 47 Prawa budowlanego nakazuje inwestorowi jeszcze przed rozpoczęciem robót uzyskać od właściciela sąsiedniej nieruchomości zgodę na wejście. Jeżeli sąsiedni lokal zajmuje najemca, wówczas zgoda powinna zostać wydana przez tego najemcę.

Po uzyskaniu zgody inwestor powinien uzgodnić z właścicielem przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Z omawianego przepisu wynika, że prace budowlane mogą zostać rozpoczęte dopiero po uzyskaniu stosownej zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości. Ustawa zobowiązuje zatem inwestora – w trybie cywilnoprawnym – do prowadzenia negocjacji z właścicielem sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu. Negocjacje mogą obejmować również wysokość zapłaty, jednakże nie może być to kwota wygórowana, gdyż takie świadczenie nie może mieć charakteru zarobkowego.

Dodatkowo, jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 kwietnia 1998 roku (sygn. akt: II SA/Gd 1880/96): „właściciel budynku, lokalu lub nieruchomości gruntowej nie może oczywiście dyktować inwestorowi, jaki zakres robót ten może wykonać. Zakres robót jest ustalony treścią pozwolenia na budowę i zainteresowanemu nie pozostaje nic innego, jak wyrazić zgodę na pełny zakres robót niezbędnych do wykonania lub odmówić takiej zgody. Również przedmiotem jednostronnego stanowiska właściciela nie może być sposób wykonania robót. Właściciel sąsiedniej nieruchomości nie jest uprawniony do określania, jaki zakres robót ma być wykonany w sąsiednim obiekcie”.

Jak rozumieć sąsiednią nieruchomość, budynek lub lokal?

Jak wskazuje się w piśmiennictwie, pojęcia sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu nie należy interpretować zawężająco. Pojęcie to nie zawsze będzie się odnosiło do nieruchomości bezpośrednio graniczącej z nieruchomością inwestora. Niekiedy bowiem prace budowlane będą potrzebowały skorzystania z nieruchomości leżącej w drugiej lub trzeciej linii zabudowy.

Co więcej, pojęcie sąsiedniego budynku lub lokalu nie zawsze należy rozumieć jako budynek. Równie dobrze mogą być to pomieszczenia przynależne do budynku, takie jak piwnica czy strych.

Wejście na nieruchomość sąsiada a brak zgody

Zasadą jest, że podstawą wejścia inwestora na sąsiednią nieruchomość jest swobodne oświadczenie właściciela takiej nieruchomości, jednakże nie zawsze stronom udaje się dojść do porozumienia w przedmiocie możliwości korzystania z cudzego mienia. Wówczas to właściwy organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli starosta lub wojewoda może wydać decyzję w przedmiocie zezwolenia inwestorowi na wejście na sąsiednią nieruchomość, do cudzego budynku bądź lokalu.

Prawodawca uznał, że zastosowanie w pierwszej kolejności administracyjnego trybu mogłoby stanowić zbyt daleko idący interwencjonizm w cudzą własność. Tryb administracyjny ma zatem charakter subsydiarny, tj. może zostać uruchomiony dopiero wtedy, gdy zawiedzie tryb cywilny oparty na porozumieniu stron. Ustawodawca zatem zezwolił organom publicznym na uzasadnioną ingerencję w cudze prawo własności. Może się tak jednak wydarzyć wyłącznie, gdy zainteresowani nie zdołają porozumieć się w sprawie, a zaplanowana inwestycja nie będzie mogła się odbyć bez skorzystania z cudzej nieruchomości. Omawiany tryb następuje na wniosek inwestora. W piśmie musi on udowodnić, że próba pozyskania swobodnej zgody od właściciela sąsiedniej nieruchomości była bezskuteczna. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 9 grudnia 2003 roku (sygn. akt: II SA/Kr/1380/99) podkreślił, że: „rozstrzygnięcie o wejściu na sąsiedni grunt lub do sąsiedniego budynku (lokalu) może być podjęte tylko w sytuacji, gdy jest to niezbędne do wykonania określonych prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Komentowany przepis powinien być zatem interpretowany ścieśniająco, nie mogąc stanowić podstawy do wydania ww. rozstrzygnięcia w sytuacji, gdy przedmiotowe wejście jedynie ułatwia wykonanie prac przygotowawczych lub robót budowlanych”.

Wniosek o wejście na nieruchomość sąsiada

Wniosek w przedmiocie wejścia na sąsiednią nieruchomość może być złożony w formie papierowej lub elektronicznej za pośrednictwem portalu e-Budownictwo (https://e-budownictwo.gunb.gov.pl/).

Wniosek należy złożyć na stosownym, dedykowanym formularzu. Formularz ten stanowi załącznik Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 12 lutego 2021 roku w sprawie określenia wzoru formularza wniosku o wydanie decyzji o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Jest on dostępny również na wyżej wspomnianym portalu e-Budownictwo.

W omawianym wniosku inwestor musi wskazać:

• swoje dane inwestora;
• właściwy organ administracji, do którego kierowany jest wniosek;
• oznaczenie sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości;
• określenie prac przygotowawczych lub robót budowlanych;
• uzasadnienie wniosku;
• informacje o podstawie prawnej robót (będzie to najczęściej decyzja o pozwoleniu na budowę lub zgłoszenie budowy);
• oświadczenie o korespondencji elektronicznej;
• datę i podpis inwestora;
• wykaz niezbędnych załączników.

Decyzja administracyjna a przymus administracyjny

Rozstrzygnięcie w sprawie wejścia na cudzą nieruchomość wydawane jest w formie decyzji administracyjnej. Organ architektoniczno-budowlany ma obowiązek wydać orzeczenie w terminie 14 dni, licząc od dnia wpłynięcia wniosku.

Jak wskazał NSA: „rozpoznając wniosek o zezwolenie na wejście na sąsiednią nieruchomość, organ administracji powinien ograniczyć się wyłącznie do oceny niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania zamierzonych przez inwestora robót budowlanych, objętych wcześniej uzyskanym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem, co do którego organ nie zgłosił sprzeciwu” (por. wyrok z 12 grudnia 2003 roku, sygn. akt: II SA/Łd 268/01). Jeżeli organ uzna, że wniosek inwestora jest zasadny, w decyzji określa granice niezbędnej ingerencji w sąsiednią nieruchomość oraz warunki korzystania z niej.

Oceniając zasadność wniosku, organ przede wszystkim bada, czy inwestor podjął wszelkie starania o uzyskanie zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości i czy starania te okazały się bezskuteczne. Jeżeli tak, sprawdza on, czy wejście na sąsiednią nieruchomość jest niezbędne do wykonania prac budowlanych. Spełnienie obu powyższych warunków pozwala organowi wydać decyzję pozytywną i zdecydować o tym, jaki powinien być zakres prac inwestora.

Jak szerokie są uprawnienia inwestora?

Decyzja organu administracyjnego nakazująca właścicielowi udostępnienie inwestorowi swojej nieruchomości do wykonywania robót obejmuje w szczególności prawo do przebywania inwestora na tej nieruchomości w czasie wykonywania niezbędnych robót budowlanych, ustawienia potrzebnych do tego urządzeń, a także wykonywania właściwych robót wskazanych w pozwoleniu na budowę.

Decyzja administracyjna nie może jednak w żadnym wypadku pozwolić inwestorowi na posadowienie lub wykonywanie na cudzym gruncie jakichkolwiek elementów budowlanych (budowli lub urządzeń budowlanych), które mogłyby tam pozostać (byłyby na stałe związane z gruntem). Organ administracyjny nie może również wydać zezwolenia na wykonanie rozbiórki żadnej części składowej sąsiedniej nieruchomości, nawet pod warunkiem przywrócenia jej do stanu poprzedniego.

Wejście na nieruchomość sąsiada – obowiązki inwestora po zakończeniu prac

Nie powinno nikogo zdziwić, że prawo budowlane nakłada na inwestora, po zakończeniu robót, obowiązek naprawienia wszystkich szkód, jakie powstały w trakcie korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu.

Jak wskazuje przepis art. 363 § 1 Kodeksu cywilnego, naprawienie szkody może nastąpić:

• przez przywrócenie stanu poprzedniego, albo

• przez zapłatę odpowiedniej sumy pieniężnej.

W pierwszej kolejności inwestor powinien zadbać, aby cudza nieruchomość została przywrócona do stanu poprzedniego. Jeżeli jest to niemożliwe albo gdy pociąga za sobą nadmierne trudności lub koszty, świadczenie może być wykonane w pieniądzu. Spory z tytułu naprawienia szkód rozstrzyga sąd powszechny (nie sąd administracyjny).