Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a ochrona zakupu nieruchomości

W celu ochrony nabywców nieruchomości na rynku pierwotnym utworzono Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jest to specjalnie wyodrębniony rachunek w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym, na którym zdeponowane są określone środki oraz składki wpłacane przez deweloperów.

Skąd pochodzą środki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?

Środki Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego stanowią:

1. składki wpłacane przez deweloperów,
2. odsetki od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym Funduszu oraz przychodów z lokat środków Funduszu,
3. roszczenia o zwrot wypłaconych nabywcy kwot wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia dokonania przez Fundusz zwrotu wpłat lub kwot,
4. wpływy z tytułu zaspokojenia się z masy upadłościowej w przypadku
5. środki uzyskane przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz Funduszu,
6. inne wpływy.

Obowiązek wpłaty składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny przez deweloperów

Obecnie deweloperzy obowiązani są dokonywać wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Składki te nie podlegają zwrotowi.

Składka na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny stanowi iloczyn:

• stawki procentowej wynikającej z Rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wysokości stawek procentowych z dnia 21 czerwca 2022 roku, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jest to 0,45% w przypadku gdy prowadzony jest otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, a 0,1%, gdy prowadzony jest zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, oraz
• wartości wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonanej przez dewelopera w przypadku przekazania. 

Składka odprowadzana jest do banku lub kasy prowadzących mieszkaniowy rachunek powierniczy, które następnie odprowadzają ją na rachunek Funduszu.

Kiedy możliwa jest wypłata środków przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny dla nabywcy?

Jeśli chodzi o ochronę kupujących nieruchomość od dewelopera, należy wskazać, że Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca środki z Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w następujących przypadkach:

• wydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie oddalenia wniosku syndyka o udzielenie zgody na dalsze prowadzenie przedsięwzięcia deweloperskiego, 
• wydania przez sędziego-komisarza postanowienia o wyrażeniu zgody na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
• uprawomocnienia się postanowienia sędziego-komisarza o udzieleniu zgody na zaprzestanie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego,
• niewydania przez sędziego-komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.

Bank lub kasa prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy przed przekazaniem tych informacji dokonują wypłaty środków nabywcy na zasadach określonych w przepisach Ustawy z dnia 28 lutego 2003 roku Prawo upadłościowe poprzez wypłatę środków znajdujących się na rachunku powierniczym po zawiadomieniu banku lub kasy przez syndyka. 

Przykład 1. 

Czy pan Roman otrzyma zwrot wpłaconych na rachunek powierniczy środków w wysokości 500 000 zł prowadzony dla dewelopera, który miał wybudować budynek wielorodzinny, gdzie na podstawie umowy deweloperskiej miał zostać wybudowany dla niego jeden z lokali mieszkalnych, a deweloper ogłosił upadłość?

Jeżeli dodatkowo sędzia-komisarz nie wydał postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie 3 miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości, pan Roman otrzyma zwrot środków. W pierwszej kolejności powinien on otrzymać środki znajdujące się na rachunku powierniczym z banku, a brakującą różnicę między kwotą wpłaconą a kwotą zwróconą pokryje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Bank lub kasa prowadzące mieszkaniowy rachunek powierniczy przed przekazaniem informacji dokonują wypłaty środków w trybie wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego po odstąpieniu od umowy deweloperskiej.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny a wniosek o wypłatę środków

Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaca nabywcy środki po złożeniu przez nabywcę wniosku oraz oświadczenia o wysokości środków zwróconych. 

We wniosku o wypłatę podaje się następujące dane:

1. imię (imiona) i nazwisko nabywcy;
2. numer PESEL nabywcy, a w przypadku osoby, której numer PESEL nie został nadany – datę urodzenia oraz serię, numer i nazwę dokumentu potwierdzającego tożsamość oraz nazwę państwa, które wydało ten dokument;
3. adres korespondencyjny i zameldowania nabywcy;
4. numer mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz nazwę banku lub kasy prowadzących ten rachunek, na który nabywca dokonywał wpłat;
5. numer rachunku oraz nazwę banku lub kasy prowadzących rachunek, na który mają zostać wypłacone środki, 
6. klauzulę, że oświadczenie o wysokości środków zwróconych wnioskodawca składa pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń. 

Możliwość weryfikacji wniosku o wypłatę środków przez Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i termin wypłaty środków

Na podstawie przepisów prawa Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny ma możliwość zweryfikować wniosek, który składa osoba ubiegająca się o wypłatę środków z Funduszu.

W przypadku wypłaty środków z uwagi na odstąpienie od umowy deweloperskiej przez nabywcę w przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę istnienia wady istotnej Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci nabywcy środki po uprzednim przedstawieniu przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego potwierdzającej, że zgłoszona wada jest wadą istotną. 

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny i jego ewidencja - jakie dane są gromadzone?

Należy wskazać, że Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny prowadzi Ewidencję Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, w której znajdują się informacje o:

1. deweloperach mających mieszkaniowe rachunki powiernicze,
2. nabywcach,
3. bankach lub kasach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze,
4. przedsięwzięciach deweloperskich i zadaniach inwestycyjnych,
5. umowach,
6. mieszkaniowych rachunkach powierniczych,
7. składkach należnych od deweloperów,
8. wypłatach z Funduszu.

Ochrona zakupu nieruchomości a Deweloperski Fundusz Gwarancyjny - podsumowanie

Należy wskazać, że rozwiązania jakie wprowadza Deweloperski Fundusz Gwarancyjny mają na celu zabezpieczenie nabywców nieruchomości, którzy często, chcąc nabyć wymarzoną nieruchomość, wpłacają na ten cel oszczędności i zaciągają kredyty. Nie zawsze przedsięwzięcie deweloperskie dochodzi do właściwego zakończenia, a ochrona ma na celu jak najmniej problematyczne odzyskanie środków.