Likwidacja użytkowania wieczystego a podatek PCC
Jeszcze do niedawna użytkowanie wieczyste w Polsce było jedną z form korzystania z nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa czy gminy. Użytkowanie wieczyste wprowadzone zostało w Polsce w okresie PRL-u i funkcjonowało przez wiele lat. Jednak zdecydowano się na wprowadzenie reform mających doprowadzić do likwidacji tej formy posiadania gruntu. Na czym polega likwidacja użytkowania wieczystego?
Czym jest użytkowanie wieczyste?
Użytkowanie wieczyste było formą prawną pozwalającą osobie fizycznej lub prawnej na korzystanie z nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego przez określony czas. Użytkownik wieczysty mógł wznosić na nieruchomości budynki, ale nie stawał się właścicielem gruntu.
W ciągu ostatnich 5 lat przed upływem ustalonego w umowie terminu wieczysty użytkownik mógł żądać jego przedłużenia na dalszy okres od 40 do 99 lat, przy czym mógł też wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów był znacznie dłuższy niż czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia umowy użytkowania wieczystego była dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.
Likwidacja użytkowania wieczystego – nieruchomości zabudowane na cele mieszkaniowe
Już w 2018 roku na mocy Ustawy z dnia 20 lipca 2018 roku o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów wprowadzono rozwiązanie, zgodnie z którymi 1 stycznia 2019 roku prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe, tj. nieruchomości zabudowanych wyłącznie budynkami: mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub wymienionymi wcześniej wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych, przekształciło się w prawo własności tych gruntów.
Przekształcenie użytkowania wieczystego wiązało się w tym przypadku z koniecznością poniesienia opłaty przez nowego właściciela gruntu na rzecz dotychczasowego właściciela. Opłata za przekształcenie była równa wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Należało wnieść ją w terminie do 31 marca każdego roku przez okres 20 lat, licząc od dnia przekształcenia.
Likwidacja użytkowania wieczystego – inne nieruchomości
Kolejny etap likwidacji użytkowania wieczystego przewidziano w Ustawie z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw.
- żądanie sprzedaży dotyczy nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku;
- użytkownik wieczysty nie wykonał zobowiązania określonego w umowie o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste;
- żądanie miałoby dotyczyć gruntów położonych na terenie portów i przystani morskich;
grunt jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
- dotyczy nieruchomości gruntowej niezabudowanej.
Po wejściu w życie wskazanych regulacji właściwe organy publiczne nie mogą odmówić sprzedaży gruntu będącego dotychczas w użytkowaniu wieczystym na rzecz użytkownika wieczystego, który złoży wniosek w terminie roku od wejścia w życie ustawy.
Przepisy Ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw w zakresie dotyczącym użytkowania wieczystego weszły w życie 31 sierpnia 2023 roku.
Przykład 1.
Czy Gmina Lublin ma prawo odmówić sprzedaży gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym przez Janusza Nowaka prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Janusz Nowak Sprzedaż hurtowa, który to grunt zabudowany jest pawilonem handlowym, gdzie pan Janusz prowadzi od 35 lat sprzedaż różnego rodzaju towarów, gdy wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność złożył on 11 września 2023 roku?
W tym przypadku nie ma podstaw do tego, aby gmina mogła odmówić przekształcenia, pan Janusz wystąpił bowiem o to we wskazanym w przepisach okresie.
Przykład 2.
Czy Gmina Katowice ma prawo odmówić przekształcenia we własność prawa użytkowania wieczystego gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym od 28 kwietnia 2006 roku przez Mariannę Nowak będącą przedsiębiorcą, jeśli 12 października 2023 roku wystąpiła ona z takim żądaniem?
W tym przypadku zachodzi wyłączenie dotyczące możliwości takiego przekształcenia, ponieważ żądanie sprzedaży dotyczy nieruchomości, która została oddana w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 roku.
Przykład 3.
Czy Gmina Lublin ma prawo odmówić sprzedaży gruntu będącego w użytkowaniu wieczystym przez Jana Nowaka prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą Janusz Nowak, zabudowanego pawilonem handlowym, w którym pan Jan prowadzi od 35 lat swoją firmę, gdy wniosek o przekształcenie użytkowania wieczystego we własność złożył 3 września 2024 roku?
W tym przypadku nie będą miały zastosowanie przepisy epizodyczne, które obowiązują co do przekształcenia użytkowania wieczystego jedynie przez rok. W takiej sytuacji gmina może nie wyrazić na to zgody.
Cena przekształcenia
Cena zapłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa wnosić ma:
w przypadku zapłaty ceny jednorazowo – 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży;
w przypadku rozłożenia ceny na raty – 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
Cena zapłaty z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego we własność w odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego wynosić powinna nie mniej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
- za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej – 0,3% ceny;
- za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych – 0,3% ceny;
- za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową – 0,3% ceny;
- za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne – 1% ceny;
- za nieruchomości gruntowe, na których położone są garaże lub stanowiska postojowe niewykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej albo nieruchomości przeznaczone na te cele – 1% ceny;
- za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową – 1% ceny;
- za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną – 2% ceny;
- za pozostałe nieruchomości gruntowe – 3% ceny.
Jakie nieruchomości można przekształcić na mocy Ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw
Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność na mocy Ustawy z dnia 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw dotyczy użytkowników wieczystych komercyjnych gruntów w tym m.in.:
- użytkowników wieczystych będących przedsiębiorcami,
- osób fizycznych użytkujących komercyjnie grunty,
- spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych w zakresie infrastruktury osiedlowej.
Przekształcenie użytkowania wieczystego dotyczącego gruntów o charakterze komercyjnym a podatek od czynności cywilnoprawnych
Ustawa z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych wskazuje katalog czynności cywilnoprawnych podlegających na jej mocy opodatkowaniu. Przedmiotem opodatkowania na mocy powołanego aktu prawnego są poniższe czynności cywilnoprawne:
- umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych;
- umowy pożyczki pieniędzy lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku;
- umowy darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy;
- umowy dożywocia;
- umowy o dział spadku oraz umowy o zniesienie współwłasności w części dotyczącej spłat lub dopłat;
- ustanowienie hipoteki;
- ustanowienie odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej służebności;
- umowy depozytu nieprawidłowego;
- umowy spółki.
Podsumowanie - likwidacja użytkowania wieczystego a PCC
Konkludując, podatek od czynności cywilnoprawnych nie dotyczy sytuacji dotyczących przekształcenia użytkowania wieczystego we własność na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami, a tym samym nie ma obowiązku składania odpowiedniej deklaracji i odprowadzania podatku. Nie oznacza to, że przekształcenie to wolne jest od jakichkolwiek kosztów. Pamiętać należy, że przepisy epizodyczne dotyczące przekształcenia użytkowania wieczystego we własność obowiązują jedynie przez 12 miesięcy od dnia ich wejścia w życie, czyli do 31 sierpnia 2024 roku.
