Sprzedaż działki w ROD bez podatku

Regulacje dotyczące rodzinnych ogródków działkowych podlegają specjalnym regulacjom wynikającym z ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Co do zasady funkcjonują one na gruntach, które są własnością Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych. Jak wygląda sprzedaż działki w ROD? Czy zbywca lub też nabywca będą zobligowani do zapłaty jakiegokolwiek podatku? Odpowiedź poniżej.

ROD, czyli rodzinne ogrody działkowe – sposób własności i użytkowania

Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych reguluje zasady zakładania, funkcjonowania i likwidacji rodzinnych ogrodów działkowych, prawa i obowiązki działkowców, zasady ich zrzeszania się oraz zadania organizacji działkowców.

Zgodnie z art. 7 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych rodzinne ogrody działkowe (ROD) zakładane są na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego oraz stowarzyszeń ogrodowych.

ROD są urządzeniami użyteczności publicznej, służącymi zaspokajaniu wypoczynkowych, rekreacyjnych i innych potrzeb socjalnych członków społeczności lokalnych poprzez zapewnienie im powszechnego dostępu do ROD oraz działek dających możliwość prowadzenia upraw ogrodniczych na własne potrzeby, a także podniesienie standardów ekologicznych otoczenia.

Podstawowymi celami ROD są:

1. zaspokajanie wypoczynkowych i rekreacyjnych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych;
2. poprawa warunków socjalnych członków społeczności lokalnych;
3. pomoc rodzinom i osobom w trudnej sytuacji życiowej oraz wyrównywanie ich szans;
4. integracja wielopokoleniowej rodziny, wychowanie dzieci w zdrowych warunkach oraz zachowanie aktywności i zdrowia emerytów i rencistów;
5. integracja społeczna osób w wieku emerytalnym oraz niepełnosprawnych;
6. przywracanie społeczności i przyrodzie terenów zdegradowanych;
7. ochrona środowiska i przyrody;
8. oddziaływanie na poprawę warunków ekologicznych w gminach;
9. kształtowanie zdrowego otoczenia człowieka;
10. tworzenie warunków do udostępniania terenów zielonych dla społeczności lokalnych.

Ustanowienie prawa do działki następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej.

Umowa, o której mowa wyżej, zawierana jest pomiędzy stowarzyszeniem ogrodowym a pełnoletnią osobą fizyczną. Może być również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. Umowa nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki.

Zgodnie z art. 41 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych działkowiec w drodze umowy może przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej (przeniesienie praw do działki). Umowę zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe.

Zgodnie z art. 30 ust. 1–2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych:

1. działkowiec ma prawo zagospodarować działkę i wyposażyć ją w odpowiednie obiekty i urządzenia zgodnie z przepisami ustawy oraz regulaminem;
2. nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce, wykonane lub nabyte ze środków finansowych działkowca, stanowią jego własność.

Przepis art. 30 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych jest przepisem szczególnym. Wprowadza wyjątek od zasady prawa cywilnego, zgodnie z którą budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania, są częściami składowymi gruntu i dzielą jego los prawny (właściciel gruntu jest również właścicielem części składowych gruntu). Zasada ta jest określona w art. 48 ustawy Kodeks cywilny.

W przypadku nasadzeń, urządzeń i obiektów, które znajdują się na działce w rodzinnym ogrodzie działkowym (są trwale związane z gruntem działki), a które zostały wykonane lub nabyte ze środków działkowca, ustawodawca postanowił, że:

1. nie będą one częściami składowymi gruntu (nie będą stawać się własnością właściciela gruntu), ale
2. będą traktowane jako odrębne przedmioty własności (będą własnością działkowca, który korzysta z działki i ponosi koszty jej zagospodarowania oraz wyposażenia w odpowiednie obiekty i urządzenia).

Nasadzenia to wszelkie rośliny, które działkowiec posadził lub nabył wraz z prawem do działki. Natomiast obiekty i urządzenia to elementy rzeczowe, które są związane z działką w sposób trwały i które służą korzystaniu z niej zgodnie z jej przeznaczeniem (np. altana, ogrodzenie, urządzenia nawadniające) oraz zostały wykonane lub nabyte przez działkowca. Do tej kategorii nie zaliczają się rzeczy ruchome, które znajdują się na działce (np. wyposażenie altany, meble ogrodowe, sprzęt ogrodniczy).

Sprzedaż działki a podatek PCC

Zgodnie z powyższą analizą działkowiec ma prawo „przenieść prawa i obowiązki wynikające z prawa do działki na rzecz pełnoletniej osoby fizycznej”. Oznacza to, że działkowiec ma możliwość zbycia prawa do działki na rzecz osoby trzeciej.

W przypadku zbycia podatek PCC obciąża nabywcę. W umowie zbycia prawa do działki strony powinny dokładnie określić jej przedmiot oraz wartość poszczególnych składników podlegających zbyciu.

Co do zasady umowa sprzedaży prawa do korzystania z ogródka działkowego podlega opodatkowaniu podatkiem PCC według stawki 1% jako prawo majątkowe. Jeżeli jednak przedmiotem umowy o przeniesieniu prawa do działki są także nasadzenia, urządzenia lub inne obiekty znajdujące się na działce i stanowiące własność działkowca, np. altana, podlegają one podatkowi w wysokości 2%.

Warto o tym pamiętać, aby w umowie wyraźnie rozdzielić wartość samego prawa do korzystania z działki oraz wartości nasadzeń, obiektów, urządzeń itp.

Przykład 1.

Pan Jan zawarł z panem Krzysztofem umowę sprzedaży, która obejmowała przeniesienie prawa do działki wraz ze znajdującymi się na niej nasadzeniami, obiektami i urządzeniami. Uzgodnili oni cenę na 30 000,00 zł. W umowie wyszczególniono, że wartość prawa do działki strony umowy sprzedaży ustaliły na 10 000,00 zł, natomiast wartość nasadzeń oraz domku na 20 000,00 zł. Kwota podatku wyniesie więc: 

20 000,00 zł × 2% + 10 000,00 zł × 1% = 400,00 zł + 100,00 zł = 500,00 zł.

Przykład 2.

Pan Jan zawarł z panem Krzysztofem umowę sprzedaży, która obejmowała przeniesienie prawa do działki wraz ze znajdującymi się na działce nasadzeniami, obiektami i urządzeniami. Uzgodnili oni cenę na 30 000,00 zł. W umowie nie wyszczególniono wartości prawa do działki strony oraz wartości nasadzeń oraz domku. Wobec tego podatek zostanie pobrany według wyższej stawki – 2%. Kwota podatku wyniesie więc:

30 000,00 zł × 2% = 600,00 zł.

Termin zapłaty podatku wynosi 14 dni od dnia dokonania czynności.

Podatek PIT od zbycia prawa do działki

Skutki podatkowe uzyskania przychodu ze sprzedaży prawa do działki należy ocenić na gruncie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d ustawy o PIT jednym ze źródeł przychodów podatników tego podatku jest odpłatne zbycie innych rzeczy – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

Jak wskazuje Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w piśmie z 18 kwietnia 2023 roku (0114-KDIP3-2.4011.128.2023.2.MJ), odpłatne zbycie to czynność, która polega na przeniesieniu swojego prawa na inny podmiot w zamian za odpłatność. Omawiany przepis dotyczy zbywania nieruchomości, określonych praw rzeczowych do nieruchomości oraz rzeczy innych niż nieruchomości. Przepis stanowi, że odpłatne zbycie tych rzeczy lub praw jest źródłem przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, jeżeli:

1. podatnik nie zbywa ich w wykonywaniu działalności gospodarczej (gdyby podatnik zbywał je w wykonywaniu działalności gospodarczej – uzyskiwałby przychody ze źródła z art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy) oraz
2. zbywa je przed upływem okresów wskazanych w przepisie (tj. terminu 5-letniego dla nieruchomości i praw do nieruchomości oraz półrocznego – dla rzeczy innych niż nieruchomości).

Jeśli odpłatne zbycie (które nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej) następuje po upływie terminu wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy – nie jest ono źródłem przychodu. W takim przypadku odpłatność, którą podatnik uzyskał z odpłatnego zbycia rzeczy, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Nie musi być również wykazywana w zeznaniu podatkowym.

Przykład 3.

Pani Janina nabyła działkę ROD w 2018 roku. 19 kwietnia 2024 roku zawarła umowę sprzedaży prawa do działki. Czy będzie zobowiązana do zapłaty podatku PIT i wykazania wynagrodzenia w swoim rozliczeniu podatkowym za 2024 rok?

Odpowiedź jest negatywna. Odpłatność, którą uzyskała pani Janina z przeniesienia prawa do działki, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Nie musi jej również wykazywać w zeznaniu rocznym za 2024 rok.